• 没看懂? 房价是升还是跌--六西格玛高手教你看数字 (水城百事)

by aeiou , Monday, July 13, 2009, 08:59

加国无忧 51.CA 2009年7月13日 02:00 来源：Victor Wang 作者：王胜利

从事房地产行业这么长时间，每次接触到新的客户，开场的话题里总是要讨论一下报章网络上的关于房价的热门话题。

过去这半年里，决非巧合，很多客都振振有词地引用某网络上的评论，认定了房价会大幅下滑。

其实我也经常在“忽悠网”上看某几人发表沮丧且愤然的议论。当然不是想了解什么有价值的资讯。真正的目的只是想看看那些无聊的人都在聊些什么言语，等我接触到新客户时，可以少浪费些时间，而尽快纠正客户被人“忽悠”的误区。

在当年参加质量管理六西格玛黑带认证时，学习教材里有一个质量大师的金句让我

铭记不忘。“不要只相信数据告诉了你什么，也应该看看数据没告诉你什么”。

下面这段彩色数字及文字是从网上摘抄来的，经常上网看经济或房地产资讯议论的人都会很熟悉，它其中的错谬在过去一年里一定忽悠了不少人。不知道你现在看了会有什么感想。

多伦多地区平均房价跟踪 08年4月$39.8687万—>08年5月$39.8148万—>08年6月$39.5866万—>08年7月$37.1410万—>08年8月$36.4886万—>08年9月$36.8549万—>08年10月$35.2974万
6个月内的房价总降幅: $39.8687—35.2974=$4.5713万

从经济统计分析的专业角度看，这可算是最忽悠的数据了。

忽悠之一：错误理解平均房价的意义，平均房价下降不表示房价下降。

先举个例子来说明平均数的意义：一个地区，2000年时人口平均年龄40岁，2009年时人口平均年龄30岁。你能说每个人都年轻10岁了吗？当然不是。这只表示这个地区在2009年年轻人的比例数相对增加了。而不是每个人都年轻了。这是连小学生都不会搞错的道理。

Victor在08年8月曾撰文《从盲人摸象，学会分析房地产市场与房屋价格》(请用鼠标点击此题目查看文章内容)。

现引用其中一段来讲解看房地产平均房价的例子：

媒体上的市场分析报告全都是用房屋平均成交价格作比较，这个平均价格包括了高中低价房屋，分布在高中低档不同区域。

用一个简单计算讲解可能更加容易理解。在多伦多西部治安最差的地方销售一套独立房08年６月份售价２０万，把它和烈志文山相同面积６０万的房屋作平均，

（20 + 60）/ 2 = 40

得到的平均售价是４０万。你肯定知道40万这个数字不能代表任何意义。而如果７月份销售价格不变，但成交了２套２０万的房子和１套６０万的房子。

（20 + 20 + 60）/ 3 = 33.3

则７月份的平均售价是33.3万。你能说７月份的市场下降了１５％吗？聪明的你一定有个正确的答案了。正所谓＂不识庐山真面目，只因未到此山中＂。

忽悠之二：偷换概念，将平均房价变成单独房价，实则在误导人

地产局的报告讲的是平均房价，某位评论高手居然把它加减后变成房价总降幅，

多伦多地区平均房价跟踪 08年4月$39.8687万—>08年5月$39.8148万—>08年6月$39.5866万—>08年7月$37.1410万—>08年8月$36.4886万—>08年9月$36.8549万—>08年10月$35.2974万
6个月内的房价总降幅: $39.8687—35.2974=$4.5713万

读者一个不小心就被忽悠得胆颤心惊了。

其实要想了解房价是升了还是降了很简单。

方法一：用同样的价格今年能不能买到去年同样状况的房子？（也可以用月份来比较）

如果在同一地区能买到同样状况的房子，则房价没有升跌。

如果买到的房子比去年好，则说明房价降了。

如果买到的房子比去年差，则说明房价升了。

你要多花些时间去亲身体验一下就知道了。

方法二：房屋CMA报告，这一点则需要专业人士来完成

在下一节，Victor将用一个真实的事例和大家分析“房价到底是升还是跌 之 专业CMA报告”，供大家参考。

电话：647-339-3363， 647-281-3368

Email: victor.wang@live.com

www.dushi.com/blog/?uid=632

请访问网页：

www.dushi.ca/blog/uid=632