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与房价一起高涨的还有加拿大银行对于房贷业务的推广热情——有了这些具备政府信用担保的保险公司，加国银行再也不害怕给那些房贷承受能力低下的申请人提供Mortgage了。如果您首付低于20%，找CMHC买保险，如果不还钱，保险公司理赔，银行怎么算都不亏。银行的房贷审批变得越来越随意，对于风险的感觉随之麻木，加拿大房市也在这些随意和麻木中一步一步走向泡沫！ (水城百事)
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拿大房地产市场曾经经历过两次明显的泡沫生成和崩溃：
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匿名
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17-02-20,02:05
(#525403)
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(水城百事)
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第二次是在1990年，加国房价在接近20%高估后泡沫破裂，回调幅度接近40%。
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匿名
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17-02-20,02:05
(#525405)
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吹起加国房市泡沫的真正动因有二：
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匿名
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17-02-20,02:11
(#525406)
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其二是加国联邦政府针对房市推出的一系列刺激政策。
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匿名
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17-02-20,02:11
(#525408)
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2001年，当时的自由党政府财政部长保罗-马丁（Paul Martin）推出了加拿大房地产抵押贷款债券（Canadian Mortgage Bond，简称CMB）项目。CMB的主要运营是由一个叫加拿大房屋信托（Canadian Housing Trust，简称CHT）的特殊目的信托（Special Purpose Trust）负责，而CHT的拥有者是国有的加拿大抵押与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）
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匿名
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17-02-20,02:12
(#525409)
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CMB的主要运作方式是，CHT购买加拿大银行及其他金融机构向购房者发放的住房抵押贷款（Mortgage，简称房贷），之后，CHT会将购买的房贷进行证券化处理（Mortgage Securization）——就是将银行的房贷变成债券（Bond），同时授予这些债券政府信用的担保，最后将这些债券推向资本市场，销售给投资者。
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匿名
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17-02-20,02:12
(#525410)
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没有CMB的时候，银行发放多少房贷要先看看腰包里有多少钱，放贷后还要等很长时间才能收回。有了CMB，右手放贷，左手卖，马上套现，不用等待，加国银行再也不用为手里没钱而发愁了。
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匿名
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17-02-20,02:13
(#525411)
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但这美好背后其实隐藏着巨大危机
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匿名
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17-02-20,02:14
(#525412)
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首先，CMB这种模式并不是加拿大的发明，其真正的创造者是Uncle Sam，美国——美国的两房（即房利美，Fannie Mae，和房地美，Freddie Mac，他们都是带有政府性质的联邦住房抵押贷款融资公司）从1971年就开始对私营金融机构的房贷进行证券化处理，并同时给予担保。一向保守谨慎的加拿大人看美国人折腾了30年后，才终于学着山姆大叔迈出了同样的一步。
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匿名
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17-02-20,02:14
(#525413)
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在加拿大，当购房者的首付比例低于一定标准时，购房者将被强制要求购买房屋抵押贷款违约保险（Mortgage Default Insurance，简称房贷违约保险）——目前，加拿大政府规定，购房者的最低首付比例为5%，当首付低于20%时，购房者需要被强制购买房贷违约保险，从而有效保护房贷发放机构的利益。
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匿名
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17-02-20,02:16
(#525416)
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目前，在加拿大提供房贷违约保险业务的三家公司为：
1. 加拿大抵押与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）
2. 加拿大担保公司（Canada Guaranty，2010年前，这一公司就是美国AIG在加拿大的分公司)
3. Genworth Canada
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匿名
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17-02-20,02:17
(#525417)
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从2003年起，这三家房贷违约保险公司成功地推动了加国政府的房市政策改革：首付比例降低、房贷还款账期延长和购房者限制松绑等优惠政策逐步出台。这些政策一次次地刺激着加国百姓的购房热情，同时，更一步步地推升着加国的房地产价格。
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匿名
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17-02-20,02:18
(#525418)
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2008年秋，美国金融危机的爆发如摧枯拉朽般不仅把美国房市打入谷底，更使美国的金融体系濒临崩溃。来自华尔街的恐怖阴霾席卷全球，投资者们不禁谈房市而色变，大举抛售与房贷有关的证券产品。加拿大银行通过CMB项目生成的加拿大房贷债券也难以幸免。一时间，曾经门庭若市的加国CMB市场一落千丈。没了买主，加国银行的房贷也就无法迅速套现，流动性紧张的危机步步惊心。
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匿名
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17-02-20,02:20
(#525422)
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在这紧要关头，加国政府毅然出击，推出了投保的房屋抵押贷款购买计划（Insured Mortgage Purchase Program，简称IMPP）——用纳税人的真金白银为银行提供流动性。
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匿名
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17-02-20,02:20
(#525423)
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IMPP项目的初始预算规模为250亿加元，但最终却发展成为1250亿加元——IMPP项目使当时的加国联邦政府债务预算增长了30%。当IMPP在2010年结束时，加拿大政府实际动用了690亿加元购买加国银行的房贷债券。
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匿名
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17-02-20,02:21
(#525424)
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有能力看懂以上内容的自己理解去吧，或者自保，或者设计做空，发这次“楼市浩劫的国难大财”...
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匿名
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17-02-20,02:26
(#525428)
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